계약 전·적용 범위 가이드

영업용 상가인지와 환산보증금 기준을 먼저 확인하세요. 기준을 초과해도 대항력·갱신요구·권리금 보호 등 일부 규정은 적용될 수 있어요.

환산보증금은 보증금 + 월차임 × 100으로 계산해요. 서울 9억 원 등 지역별 일반 적용 기준과 비교하되, 우선변제 여부를 이 금액 하나로 판정하지는 않습니다.

환산보증금 초과 계약에도 대항력, 갱신요구와 권리금 관련 규정 일부가 적용됩니다. 5% 증액 제한이나 확정일자 우선변제까지 한꺼번에 적용된다고 보지는 마세요.

소유자·계약 권한, 영업 가능 용도, 보증금 위험, 금액 구분, 기간, 시설 인수, 원상복구를 계약 전에 확인하세요. 권리금 계약과 새 임대차계약의 조건도 맞춰야 합니다.

법무부 표준계약서를 바탕으로 목적물·금액·관리비·수선·종료 조건을 채우고 별지와 함께 서명하세요. 양식을 썼다는 이유만으로 불리한 특약이나 권한 문제가 사라지지는 않습니다.

건물 인도와 사업자등록 신청을 갖추면 다음 날부터 대항력이 문제 됩니다. 등록증 발급일, 확정일자와 영업 허가를 같은 절차로 생각하지 마세요.

상가 확정일자는 관할 세무서에서 계약서에 날짜를 부여받는 절차입니다. 우선변제권은 확정일자만으로 완성되지 않으며 적용 보증금 범위와 대항요건도 필요해요.

건축물대장으로 점포의 표시·층별 용도·면적·위반건축물 여부를 확인하고 현장과 비교하세요. 소유권·담보 순위는 등기사항증명서에서 별도로 확인해야 합니다.

등기사항증명서에서 계약 상대방의 소유권과 갑구·을구 권리를 확인하세요. 채권최고액과 실제 채무는 다르며, 토지·건물·전유부분을 빠짐없이 대조해야 해요.

법 제9조 적용 계약은 기간 미정 또는 1년 미만의 기간을 1년으로 보지만, 임차인은 약정한 짧은 기간의 유효를 주장할 수 있습니다. 고액 계약은 적용범위부터 확인하세요.

대항력 있는 임대차에서는 양수인의 임대인 지위 승계를 확인합니다. 새 계약서 작성 전에 보증금·계약 이력·특약·송금 계좌의 승계 내용을 점검하세요.

공유 상가는 사람 수보다 지분과 행위의 성격, 대리 권한이 중요합니다. 임대차·대규모 변경·보증금 수령에 필요한 동의와 책임을 계약별로 확인하세요.

위반 여부는 영업 허가·시정명령·공사비·사용범위에 영향을 줄 수 있습니다. 위반 표시와 현장을 대조하고, 적법화 가능성 및 불가 때 처리조건을 계약 전에 확인하세요.

소유·권한 불일치, 과도한 선순위 부담, 급한 잔금 요구와 자료 제공 거부는 추가 확인이 필요한 신호입니다. 보증금 비율 하나로 안전을 확정하지 마세요.

소유자에게 직접 빌리는 임차와 임차인에게 다시 빌리는 전차는 계약 상대방과 위험이 다릅니다. 원임대차·전대 동의·보증금 반환 주체를 반드시 연결해 확인하세요.

일반 매매의 지위 승계와 경매의 권리 소멸·배당은 구분하세요. 경매 통지를 받으면 대항요건·확정일자·선순위와 법원의 배당요구 종기를 먼저 확인해야 합니다.

특약은 허가·수선·임대료·중도해지·원상복구를 구체화해야 합니다. 법정 권리 포기, 모든 비용 전가, 위약금 중복과 입주 상태가 없는 복구 문구를 특히 확인하세요.

권한·용도·선순위·보증금 보호·공사기간·설비·관리비·권리금·중도해지·복구를 순서대로 점검하세요. 월세와 인테리어 비용 외의 종료 비용까지 계산해야 합니다.