상가분쟁 가이드SHOPLEASE GUIDE
SHOPLEASE · 계약 전·적용 범위

상가 임대차계약서 작성 전 확인할 7가지

계약서를 쓰고 나면 영업 준비만 남았다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 허가가 필요한 업종인지, 시설을 누구에게서 인수하는지, 퇴거할 때 어디까지 철거하는지가 불명확하면 시작과 끝에서 모두 문제가 생길 수 있어요. 서명 전에 문서로 확인할 항목을 모았습니다.

최초 작성 2026-10-26자료 확인 2026-10-26상가분쟁 가이드 편집

먼저 확인할 핵심

소유자·계약 권한, 영업 가능 용도, 보증금 위험, 금액 구분, 기간, 시설 인수, 원상복구를 계약 전에 확인하세요. 권리금 계약과 새 임대차계약의 조건도 맞춰야 합니다.

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내 계약에 해당하는지 먼저 확인하세요

보증금과 영업 가능성을 먼저 확인해요

등기사항증명서로 소유권과 담보권 등 권리관계를 확인하고, 건축물대장과 관할 행정기관에서 업종에 필요한 조건을 확인하세요. 중개인의 말이나 이전 가게가 영업했다는 사실만으로 내 업종도 허용된다고 단정하지 않는 것이 좋습니다. 보증금 회수 위험은 건물 가치와 선순위 권리 등을 종합해야 해요.

시설과 복구 범위를 사진으로 연결해요

냉난방기, 후드, 배관, 전기설비가 임대인 소유인지 이전 임차인에게 인수하는 것인지 목록을 만드세요. 기존 상태를 사진으로 남기고, 철거하지 않을 시설과 퇴거 시 처리 방법을 특약에 구체적으로 적어두면 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

이해를 돕는 가상 예시 · 실제 사건 아님

보증금이 같아도 확인할 권리는 달라요

가상 예시: 서울 점포의 보증금이 5,000만 원, 월차임이 200만 원이라면 환산보증금은 2억 5,000만 원입니다. 현재 일반 기준과 비교하는 숫자이고 반환받을 돈이 아닙니다. 사업자등록 신청·인도·확정일자와 선순위 권리는 따로 확인해야 합니다.

이렇게 준비해 보세요

  1. 7가지 확인표를 작성하세요

    ① 소유자·권한 ② 용도·인허가 ③ 담보와 보증금 위험 ④ 월세·관리비·세금 구분 ⑤ 기간·갱신 ⑥ 시설 인수 ⑦ 복구 범위를 각 문서와 연결해 적으세요. 빈칸이 있으면 서명 전에 질문해 보세요.

  2. 지급 조건을 맞추세요

    권리금 계약에서 새 임대차가 체결되지 않는 경우를 어떻게 처리할지 정리하세요. 계약금·잔금의 지급일, 시설 인도일과 임대인 동의 절차도 서로 어긋나지 않게 확인해야 합니다.

  3. 계약 후 보호요건을 챙기세요

    실제 인도와 사업자등록 신청, 확정일자 등은 계약 서명과 별개의 절차입니다. 해당 요건과 적용 범위를 확인하고 날짜 자료를 보관하세요.

준비할 증거 체크리스트

체크 상태는 이 화면에서만 유지돼요. 새로고침하면 초기화됩니다.

0 / 4개 확인

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공식 기관 연결

공식 조정기관에서 대상과 관할을 확인하세요

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에서 신청 방법·관할·필요서류를 확인할 수 있어요.

https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/LO010100/03/10301000000002022101316
공식 안내 바로가기

자주 묻는 질문

표준계약서면 특약 검토가 필요 없나요?

특약도 실제 분쟁의 중요한 근거가 됩니다. 금액, 기간, 시설 책임과 복구 범위를 구체적으로 읽고 이해한 뒤 서명하세요.

이전 임차인에게 권리금을 먼저 줘도 되나요?

새 임대차 체결이 불확실한 상태라면 계약이 무산될 때의 반환 조건부터 확인해야 해요. 지급과 인도, 임대인 협의의 순서를 문서로 맞추세요.

입주 전 사진이 왜 필요한가요?

퇴거 때 원래 상태와 변경된 시설을 구별하는 데 도움이 됩니다. 전체 모습과 기존 하자를 함께 찍고 시설 목록에 연결해 두세요.

이어서 확인해 보세요

이전 임차인 인테리어까지 원상복구해야 하나요

시설을 인수했다는 사실만으로 복구 범위를 단정하지 마세요. 임대차·양도양수 약정, 인수 당시 상태와 임대인의 동의·책임 승계 내용을 함께 살펴야 합니다.

권리금 계약서 작성 전, 임대차 조건과 시설 인수 체크

권리금의 대상, 지급일, 새 임대차 체결 조건, 인도할 시설과 거래 무산 시 처리를 구체적으로 확인하세요. 권리금 계약만으로 새 임대차가 보장되지는 않아요.

상가 대항력·우선변제권·최우선변제권 차이와 확인 순서

대항력은 제3자에 대한 효력, 우선변제권은 경매·공매에서의 순위, 최우선변제는 소액보증금 일부의 별도 보호입니다. 요건과 금액 기준을 서로 섞지 마세요.

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공식 근거와 확인일

자료 대조일: 2026-10-26. 법률전문가의 개별 사건 감수는 받지 않았습니다. 개정·적용례와 후속 안내는 원문에서 다시 확인하세요.