상가분쟁 가이드SHOPLEASE GUIDE
SHOPLEASE · 보증금 반환

상가 대항력·우선변제권·최우선변제권 차이와 확인 순서

사업자등록과 확정일자를 갖췄으니 보증금을 모두 지킬 수 있다는 설명은 정확하지 않을 수 있어요. 보호의 종류마다 요건과 효력이 다릅니다. 특히 경매에서는 권리 취득 순서와 선순위 담보권, 배당 절차가 함께 문제 되므로 달력에 날짜를 먼저 정리해 보세요.

최초 작성 2026-10-26자료 확인 2026-10-26상가분쟁 가이드 편집

먼저 확인할 핵심

대항력은 제3자에 대한 효력, 우선변제권은 경매·공매에서의 순위, 최우선변제는 소액보증금 일부의 별도 보호입니다. 요건과 금액 기준을 서로 섞지 마세요.

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내 계약에 해당하는지 먼저 확인하세요

대항력과 우선변제는 같은 말이 아니에요

제3조는 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생기는 구조를 정합니다. 제5조의 우선변제는 대항요건과 확정일자 등을 바탕으로 경매·공매 대금에서 후순위자 등에 앞서 변제받는 권리입니다. 선순위 권리와 건물 가치 때문에 실제 회수액이 달라질 수 있어요.

최우선변제의 표를 환산보증금 일반 기준과 섞지 마세요

제14조의 소액보증금 일부 보호는 일반 적용 범위의 9억 원 등과 다른 기준입니다. 담보물권 설정 시점, 경매신청 등기 전 대항요건, 배당 요건 등을 확인해야 하므로 현재 금액 하나만 대입해 대상이라고 단정하지 않습니다. 경매가 진행 중이면 배당요구 등 절차 기한을 바로 상담하세요.

이해를 돕는 가상 예시 · 실제 사건 아님

주장한 금액과 인정한 금액이 달라요

가상 예시: 보증금 5,000만 원에서 복구비 500만 원을 요구받았지만 본인이 인정하는 금액은 200만 원이고 이미 반환받은 돈은 없다고 가정합니다. 내 인정액 기준 산술 잔액은 4,800만 원, 이견액은 300만 원입니다. 상대방도 합의했는지와 실제 공제의 법적 근거는 별도로 확인해야 합니다.

이렇게 준비해 보세요

  1. 취득 시점을 시간순으로 적으세요

    계약·인도·사업자등록 신청·확정일자와 담보권 설정일을 한 표로 정리하세요. 사업자등록 내용이 실제 임차 부분을 드러내는지도 확인할 필요가 있습니다.

  2. 보호별 적용 범위를 나누세요

    환산보증금 초과 계약의 대항력과 확정일자 우선변제를 동일하게 설명하지 마세요. 소액임차인 기준 역시 해당 시점의 시행령과 부칙을 따로 확인해요.

  3. 경매 자료를 가지고 상담하세요

    사건번호, 등기와 배당요구 관련 안내를 준비하세요. 말소·이사·등록 변경처럼 요건에 영향을 줄 수 있는 조치를 하기 전에 검토받는 것이 좋습니다.

준비할 증거 체크리스트

체크 상태는 이 화면에서만 유지돼요. 새로고침하면 초기화됩니다.

0 / 4개 확인

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공식 기관 연결

공식 조정기관에서 대상과 관할을 확인하세요

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에서 신청 방법·관할·필요서류를 확인할 수 있어요.

https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/LO010100/03/10301000000002022101316
공식 안내 바로가기

자주 묻는 질문

확정일자만 받으면 우선변제권이 있나요?

대항요건 등 필요한 조건이 함께 문제 됩니다. 확정일자만 확인하고 점유·사업자등록 상태를 빠뜨리지 마세요.

서울 9억 원이면 소액임차인인가요?

9억 원은 현재 일반 적용 범위의 기준입니다. 소액임차인과 최우선변제는 별도의 금액과 시점 기준을 사용해요.

배당으로 전액 회수할 수 있나요?

건물 가치, 선순위 채권과 절차 요건에 따라 달라집니다. 보호요건을 갖췄다는 사실만으로 전액 회수를 보장하지는 않아요.

이어서 확인해 보세요

환산보증금 계산법과 서울·부산 등 지역별 기준

환산보증금은 보증금 + 월차임 × 100으로 계산해요. 서울 9억 원 등 지역별 일반 적용 기준과 비교하되, 우선변제 여부를 이 금액 하나로 판정하지는 않습니다.

상가 보증금 안 돌려줄 때, 반환 요청부터 조정까지

계약 종료 근거, 점포 인도, 공제 다툼을 나누어 정리하세요. 이사·폐업으로 대항요건을 잃기 전에는 임차권등기 등 권리 보전의 적용 여부도 상담해 보세요.

환산보증금 초과 상가, 갱신·권리금 보호는 받을까

환산보증금 초과 계약에도 대항력, 갱신요구와 권리금 관련 규정 일부가 적용됩니다. 5% 증액 제한이나 확정일자 우선변제까지 한꺼번에 적용된다고 보지는 마세요.

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공식 근거와 확인일

자료 대조일: 2026-10-26. 법률전문가의 개별 사건 감수는 받지 않았습니다. 개정·적용례와 후속 안내는 원문에서 다시 확인하세요.