보증금 채권과 손해배상채권 상계 분쟁
누수 피해액이 있으니 월세를 안 내거나, 임대인이 복구 손해를 주장하며 보증금 전액을 잡는 상황은 채권을 나눠봐야 합니다. 손해가 발생했다는 주장과 법적으로 인정되는 채권의 금액·이행기는 같지 않을 수 있어요. 상계라는 말만 쓰면 모든 돈이 자동 정리된다고 생각하지 마세요.
먼저 확인할 핵심
임대인의 공제와 임차인의 상계 주장을 구별하세요. 각 채권의 존재·기한·대상·의사표시를 따로 확인해야 합니다.
내 계약에 해당하는지 먼저 확인하세요
- 서로 누구에게 어떤 채권을 갖는지 당사자를 확인해요.
- 채권 발생 근거·확정 여부·이행기와 금액을 구별해요.
- 상계 제한·약정과 의사표시·도달을 검토해요.
두 채권을 각각 입증할 수 있어야 해요
민법 제492조는 같은 종류의 채무와 이행기 등 상계 요건을 정하고, 제493조는 상대방에 대한 의사표시와 효과를 정합니다. 수리비·영업손해가 다투어지면 지출 사실 외에도 책임과 인과관계를 설명해야 합니다. 건물주 개인에 대한 채권과 임대인 법인에 대한 차임 채무처럼 당사자가 다를 때도 주의하세요.
보증금 정산 공제와 임의 월세 미납을 나누세요
임대차 보증금이 담보하는 채무의 종료 시 정산과 별도 손해배상채권의 상계를 항상 같은 구조로 처리할 수는 없습니다. 아직 요건이 확인되지 않은 손해액을 월세에서 빼면 연체·해지 다툼이 커질 수 있어요. 도산·압류·채권양도 등이 있으면 추가 제한이 생길 수 있으므로 통지 전 검토가 필요합니다.
손해액의 산정표를 별도로 만드세요
물품 파손·수리비·휴업 손해는 입증할 내용이 다르므로 한 합계로만 적지 마세요. 실제 지출과 견적·기대 매출을 구분하고 책임·인과관계가 다투는 부분도 표시하세요. 상계 통지에는 무엇을 대상으로 하는지 명확해야 하므로 채권 이름·발생일·금액을 검토할 자료를 마련하세요.
주장한 금액과 인정한 금액이 달라요
가상 예시: 보증금 5,000만 원에서 복구비 500만 원을 요구받았지만 본인이 인정하는 금액은 200만 원이고 이미 반환받은 돈은 없다고 가정합니다. 내 인정액 기준 산술 잔액은 4,800만 원, 이견액은 300만 원입니다. 상대방도 합의했는지와 실제 공제의 법적 근거는 별도로 확인해야 합니다.
이렇게 준비해 보세요
- 쌍방 채권표를 만드세요
채권자·채무자·원인·금액·이행기와 증거를 각각 적으세요.
- 다투는 요소를 확인하세요
책임·금액·상계 금지나 도산 등 제한을 개별 검토하세요.
- 의사표시와 지급 방식을 정하세요
요건 검토 후 대상 채권과 범위를 명확히 하되 불확실하면 조정안을 먼저 논의하세요.
준비할 증거 체크리스트
체크 상태는 이 화면에서만 유지돼요. 새로고침하면 초기화됩니다.
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공식 조정기관에서 대상과 관할을 확인하세요
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에서 신청 방법·관할·필요서류를 확인할 수 있어요.
https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/LO010100/03/10301000000002022101316자주 묻는 질문
수리비 영수증만 있으면 상계되나요?
지출과 반환받을 채권의 존재는 다릅니다. 수선 책임·필요비·약정과 상계 요건을 함께 확인해야 해요.
상대방 동의가 꼭 필요한가요?
법정 상계와 합의 정산은 구조가 다릅니다. 동의 여부만이 아니라 채권·기한·제한과 의사표시를 검토해야 해요.
보증금이 남으면 미납이 아닌가요?
보증금과 진행 중 차임 지급을 자동으로 동일하게 처리하지 마세요. 연체 해지·갱신거절 위험이 남을 수 있어요.
이어서 확인해 보세요
공식 근거와 확인일
자료 대조일: 2026-10-26. 법률전문가의 개별 사건 감수는 받지 않았습니다. 개정·적용례와 후속 안내는 원문에서 다시 확인하세요.
- 민법 제492조 · 상계의 요건자료 시행·선고·게시 기준일: 2026-03-17
- 민법 제493조 · 상계의 방법과 효과자료 시행·선고·게시 기준일: 2026-03-17
- 민법 제626조 · 필요비 상환자료 시행·선고·게시 기준일: 2026-03-17
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8 · 차임연체와 해지자료 시행·선고·게시 기준일: 2026-05-12