보증금 분할 반환 합의할 때 주의사항
임대인이 한꺼번에 못 준다며 나눠 주겠다고 하면 단순한 약속으로 끝내지 마세요. 총액은 인정하지만 지급 시기만 늦추는지, 일부를 감액하고 나머지를 받는지 의미가 다릅니다. 특히 보증금을 다 받기 전에 인도·폐업·등록 변경을 한다면 회수 위험과 보전 수단을 먼저 확인하세요.
먼저 확인할 핵심
총 잔액·회차별 기일·미지급 시 처리와 권리 포기 범위를 확인하세요. 이사 전 보전과 집행 가능성도 검토해야 합니다.
내 계약에 해당하는지 먼저 확인하세요
- 확인한 보증금 잔액과 다투는 공제를 구별해요.
- 각 회차 날짜·금액·계좌와 미이행 조건을 정해요.
- 인도·등록 변경·담보·집행 관련 약정은 별도로 검토해요.
합계가 맞아도 기일이 불명확하면 다시 다툴 수 있어요
“형편이 되면”이나 “새 세입자를 구하면”만 적으면 지급 시점이 모호해질 수 있습니다. 첫 회와 잔금일을 구체적으로 정하고, 어떤 회차를 못 내면 남은 금액을 어떻게 처리할지 검토하세요. 약정 지연손해금과 비용을 넣을 때도 법령 제한과 적용 방식을 확인해야 합니다.
서명한 합의와 집행력은 구별하세요
사인 간 합의서를 썼다고 바로 강제집행할 수 있는 것은 아닙니다. 공식 조정서나 공정증서 등 집행권원 관련 방법은 대상·내용·강제집행 승낙 등 각각의 요건을 확인해야 해요. 새 지급 약정이 기존 채권·이자·공제 다툼을 모두 없애는 문구인지도 살펴보고, 권리 보전 없이 지급을 유예해주는 위험을 검토하세요.
실제 수령 장부를 갱신하세요
분할금을 받을 때마다 지급일·금액·남은 잔액을 기록하세요. 회차를 건너뛰거나 적게 냈을 때 어느 회차로 처리할지 합의 내용을 확인해야 합니다. 현금 수령이면 영수증에 대상 채권과 일부 지급임을 알 수 있게 적고, 남은 보증금과 인도·공제 다툼을 계속 구별해 두세요.
주장한 금액과 인정한 금액이 달라요
가상 예시: 보증금 5,000만 원에서 복구비 500만 원을 요구받았지만 본인이 인정하는 금액은 200만 원이고 이미 반환받은 돈은 없다고 가정합니다. 내 인정액 기준 산술 잔액은 4,800만 원, 이견액은 300만 원입니다. 상대방도 합의했는지와 실제 공제의 법적 근거는 별도로 확인해야 합니다.
이렇게 준비해 보세요
- 잔액을 먼저 맞추세요
보증금 원액·이미 받은 금액과 인정 공제를 확인한 표를 붙이세요.
- 지급·인도 일정을 문서화하세요
회차별 일자와 금액, 인도·등록 변경 조건을 함께 적으세요.
- 보전·불이행 대책을 확인하세요
집행 가능성과 미지급 시 후속 절차를 상담한 뒤 합의하세요.
준비할 증거 체크리스트
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공식 조정기관에서 대상과 관할을 확인하세요
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에서 신청 방법·관할·필요서류를 확인할 수 있어요.
https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/LO010100/03/10301000000002022101316자주 묻는 질문
합의서에 도장만 받으면 집행되나요?
일반 합의서와 집행권원은 다릅니다. 문서 종류와 법정 요건을 확인해야 해요.
일부 받으면서 나머지를 포기하나요?
수령 확인의 문구와 합의 범위에 따라 달라질 수 있습니다. 일부 수령과 최종 해결을 구별해서 적으세요.
새 세입자가 들어오면 준다는 조건은요?
지급 시점과 조건이 불명확해질 수 있습니다. 확정 기일과 조건 불성취 시 처리까지 검토하세요.
이어서 확인해 보세요
공식 근거와 확인일
자료 대조일: 2026-10-26. 법률전문가의 개별 사건 감수는 받지 않았습니다. 개정·적용례와 후속 안내는 원문에서 다시 확인하세요.
- 민법 제536조 · 동시이행 항변자료 시행·선고·게시 기준일: 2026-03-17
- 상가건물 임대차보호법 제6조 · 임차권등기명령자료 시행·선고·게시 기준일: 2026-05-12
- 한국부동산원·LH · 조정의 효력기관 안내 확인일: 2026-10-26
- 민법 제387조 · 이행기와 이행지체자료 시행·선고·게시 기준일: 2026-03-17